🏠 香港按揭贷款完全指南
更新日期：2026年4月 | 官方来源：香港金融管理局 hkma.gov.hk
一、香港按揭基本类型
按息类型对比
| 类型 | 利率基准 | 特点 | 适合人群 |
|---|
| H按（最常用） | 香港同业拆息(HIBOR) | 跟随市场利率，有封顶利率 | 追求低利率、可承受波动 |
| P按 | 最优惠利率(Prime Rate) | 较稳定，但利率较高 | 保守型、H按期届满后 |
| 定息按揭 | 固定利率 | 利率锁定1-3年不变 | 希望月供稳定、预算可控 |
💡 小贴士：目前H按较P按普遍优惠约0.3%-0.5%，大多数银行首2-3年提供H按，之后自动转P按。建议在H按期届满前考虑转按。
二、按揭成数与压力测试
按揭成数（以物业价值计算）
| 物业价值 | 按揭成数（自住） | 按揭成数（非自住） |
|---|
| 400万以下 | 最高 90% | 最高 60% |
| 400万-1000万 | 最高 80% | 最高 50% |
| 1000万以上 | 最高 70% | 最高 50% |
压力测试要求
| 测试项目 | 要求 |
|---|
| 利率假设 | 按息上调 2% |
| 每月供款与入息比率 | 不高于 50%（自住）/ 40%（非自住） |
| 总债务偿还比率 | 不高于 50% |
⚠️ 注意：压力测试以加息2%计算月供能力，即使目前实际利率较低，银行也会按加息后利率评估你的还款能力。
三、主要银行按揭计划比较
2026年主流银行H按计划
| 银行 | 实际按息(H按) | 封顶利率 | 现金回赠 |
|---|
| 汇丰银行 (HSBC) | HIBOR + 1.3% | 3.375% | 1.0%-1.5% |
| 中银香港 (BOC) | HIBOR + 1.2% | 3.25% | 1.2%-1.6% |
| 渣打银行 (Standard Chartered) | HIBOR + 1.25% | 3.25% | 1.0%-1.4% |
| 东亚银行 (BEA) | HIBOR + 1.35% | 3.5% | 1.2%-1.8% |
| 恒生银行 (Hang Seng) | HIBOR + 1.4% | 3.5% | 1.0%-1.5% |
| 花旗银行 (Citibank) | HIBOR + 1.3% | 3.375% | 1.0%-1.3% |
* 实际利率以银行最新公布为准，建议比较时关注：实际按息、封顶利率、现金回赠三个指标
四、政府资助置业计划
居者有其屋计划（居屋）
| 项目 | 说明 |
|---|
| 价格 | 约为市价的 5-7 折 |
| 按揭成数 | 最高 95%（政府担保） |
| 按揭年期 | 最长 25 年 |
| 转让限制 | 首 5 年不可在公开市场出售 |
首次置业者贷款计划
| 项目 | 说明 |
|---|
| 适用对象 | 首次置业、通过入息审查 |
| 贷款额 | 最高 480 万港币 |
| 按揭成数 | 最高 90% |
| 还款年期 | 最长 25 年 |
印花稅優惠
| 情况 | 税率 |
|---|
| 首次置业 ≤ 400万 | 1.5% |
| 首次置业 400万-500万 | 1.5% + 500元 |
| 非首次置业 | 3%-8.5%（按物业价值递增） |
| 买家印花稅（BSD） | 非香港永久居民额外 15% |
五、按揭申请流程
步骤一：按揭预先批核（建议）
为什么需要预先批核？
- 了解自身可获的按揭额度和利率
- 避免看中物业后才发现无法获得足够贷款
- 预批通常有效期 3-6 个月
步骤二：准备文件
受薪人士：
- ✓ 身份证
- ✓ 最近 3-6 个月粮单（薪金单）
- ✓ 最近 3 个月银行月结单
- ✓ 雇主证明信（在职证明）
- ✓ 税务通知书（税单）
自雇人士/公司董事：
- ✓ 最近 2-3 年公司审计报告
- ✓ 公司商业登记证
- ✓ 个人及公司银行月结单
- ✓ 税单
步骤三：提交申请
申请渠道：
- 银行分行：带备文件直接申请
- 按揭转介公司：免费比较多家银行（常见选择）
- 网上申请：部分银行提供在线申请
步骤四：物业估值与批核
银行流程：
- 安排估价师对物业进行估值
- 根据估值结果和申请人收入评估贷款额
- 发出贷款通知书（通常 3-7 个工作日）
步骤五：签署贷款文件
签文件时注意：
- 确认利率类型（H按/P按/定息）
- 确认实际按息和封顶利率
- 确认现金回赠金额和发放时间
- 确认提前还款的罚款条款
六、额外费用一览
| 费用项目 | 金额范围 | 备注 |
|---|
| 印花税 | 物业价值 1.5%-8.5% | 首次置业有优惠 |
| 律师费 | 8,000-15,000 港币 | 买卖双方各自承担 |
| 物业估价费 | 2,000-5,000 港币 | 部分银行可豁免 |
| 按揭保险（如需要） | 贷款额 1%-3% | 超过6成按揭通常需要 |
| 中介费 | 楼价 1%-2% | 买卖双方各自承担 |
| 管理按金 | 1-3个月管理费 | 购入时缴纳 |
七、提前还款与转按
提前还款罚款
| 还款时间 | 常见罚款 |
|---|
| 首 6 个月内 | 贷款额 2%-3% |
| 7-12 个月 | 贷款额 1%-2% |
| 13-24 个月 | 贷款额 1% |
| 24 个月后 | 通常免罚款 |
什么时候考虑转按？
💡 转按时机：
- 当前 H 按的优惠期即将届满（通常 2-3 年）
- 其他银行提供更具竞争力的利率
- 物业估值上升，可提高按揭成数套现
- 需要套现作其他投资用途
建议在当前按揭优惠期届满前 3-6 个月开始比较和申请。
八、常见问题
Q：非香港永久居民可以按揭吗？
A：可以。非永久居民可获按揭成数较低（约 50%-60%），且需支付额外的买家印花税（BSD）15%。建议在申请前与多家银行比较。
Q：H按和P按哪个更好？
A：通常H按利率较低，但会随市场波动。P按较稳定但利率较高。建议前2-3年选择H按享受低利率，期届满后考虑转按。
Q：自雇人士申请按揭有什么特别要求？
A：银行会要求提供至少2年的公司审计报告和税单。部分银行对自雇人士的按揭成数较为保守，建议准备充足的财务文件。
Q：可以同时申请多家银行的按揭吗？
A：不建议同时向多家银行提交正式申请（会产生多次信用查询）。可以先向按揭转介公司查询，比较报价后再选择一家正式申请。